תוכן
תוכניות הלוואות המובטחות על ידי בית בשנת 2022 הן נפוצות למדי וזמינות כמעט בכל בנק. המהות שלהם היא שמוסד האשראי מנפיק כסף ללקוח, ומקבל את רכושו כבטוחה עד לפרעון מלא של החוב. יחד עם זאת, אפשר לגור בבית, אבל אי אפשר למכור או להחליף עד שהבנק יסיר את הנטל. אנו מספרים לכם כיצד למשכן בית ולשלב עסקה שלב אחר שלב - מהניואנסים של ההליך ועד לקבלת כסף.
נקודות מפתח לגבי משכון בית
| דרישות הבית | בית עץ לא מבוגר מ-37 שנים, מחומרים אחרים - אין דרישות לשנת הבנייה; דרגת בלאי - עד 40-50%; בסיס מוצק; כניסה לכל ימות השנה; זמינות של תקשורת בסיסית |
| כמה זמן לוקח התהליך | זה תלוי בבנק, בממוצע בין 1 ל 3 שבועות |
| האם הבנק יקבל מקרקעין עם שעבוד כבטוחה | אם הבית כבר ממושכן, לא ניתן למשכן אותו שוב |
| האם ניתן לשעבד בית אם הוא בבעלות משותפת | הלווה חייב להיות הבעלים של הבית כולו או חלק ממנו. חלק מהבנקים ידרשו את הסכמת בן הזוג לבטוחות. אם יש הסכם נישואין, וקובע שאי אפשר לשעבד חלק מהרכוש, הבנק לא יקבל את החפץ בתמורה. |
| האם יש צורך להעריך את מושא הבטחונות? | כן, שכן גובה ההלוואה יהיה תלוי בגובה השומה |
| מסמכי חובה | דרכון ומסמכי בעלות. מסמכים אחרים - לפי שיקול דעתו של המוסד הפיננסי |
| היכן ניתן לקבל הלוואת דירה | בנקים – ריבית 7-15% לשנה; משקיעים פרטיים – ריבית 5-7% חודשית; MFO – ריבית עד 50% לשנה; מחיר לקליק – ריבית עד 16% לשנה |
| מַעֲמָסָה | מוטל על הבית לפני קבלת כסף, הוסר לאחר פירעון מלא של החוב |
| ביטוח | אתה יכול לסרב, אבל הריבית תעלה ב-2-5% לשנה |
| כמות מקסימלית | 50-80% מערך ההערכה של הבית |
דרישות משכנתא לבית
לכל בנק דרישות משלו לבטוחות. חלקם מוכנים לקבל רק דירות. אחרים רואים מניות בנדל"ן למגורים, חדרי מעונות, בתים, בתים עירוניים, לפעמים אפילו קוטג'ים ומוסכים. הדרישות לאובייקט יהיו תלויות בסוג שלו.
בית
לרוב, הבנקים דורשים שעבודות הבנייה יושלמו במלואן, והבניין מוכן למגורים. לעיתים ניתן לאשר בנייה בביצוע כבטוחה אם כבר בוצעו בה תקשורת ויש פרויקט. במקרה זה, נוכחות של גז אינה הכרחית. יש לתעד את המבנה עצמו כבניין מגורים. שוב, כמה בנקים מוכנים לשקול "בניין מגורים ללא זכות רישום מגורים".
אם הבית הוא מעץ, חלק מהבנקים יקחו אותו כבטוחה רק בתנאי שהבניין אינו ישן משנת 1985. בחלק מהבנקים – לא יותר מ-2000. לבתים הבנויים מחומרים אחרים, אין דרישות מחמירות לשנה של בנייה.
גם מידת הבלאי חשובה. לבתי עץ זה לא יעלה על 40%, והערך הממוצע לבתים מחומרים אחרים הוא 50%. קיימות דרישות ליסוד הבניין. זה חייב להיות מוצק ועשוי מבטון, לבנים או אבן. הנחת בית שעומד על יסוד כלונסאות לא תעבוד ברוב הבנקים.
המוסד הפיננסי בוחן גם את מיקום הבניין. ברוב המקרים, זה צריך להיות יישוב שבו בנוסף לבית הממושכן יש עוד שלושה בנייני מגורים לפחות. כמו כן, על מנת לשעבד בית בשנת 2022, עליו להיות בעל גישה לכל ימות השנה וכן מערכת ביוב קבועה, חשמל מחברת החשמל, הסקה, מים, שירותים וחדר רחצה.
קוטג
חלק מבודד מבניין מגורים יילקח כבטוחה אם יש לו כניסה נפרדת, כתובת משלו וקיר משותף עם גוש סמוך בו אין דלת. על פי המסמכים, יש לרשום את המקום כחפץ בודד. מספר אפשרויות עיצוב אפשריות:
- חלק מבניין מגורים;
- בית בניית בלוקים;
- קטע בלוק;
- חלק מבניין מגורים דו-משפחתי;
- דִירָה;
- מגורים;
- חלק מהדירה.
את הדרישות המלאות של בנק מסוים שבו אתה מתכנן לקחת הלוואה ניתן למצוא באתר הרשמי שלו. כמו כן, ניתן לקבל מידע זה ממנהל בנק או מומחה שירותי תמיכה בטלפון או בצ'אט.
יש לזכור שככל הנראה הם לא יקחו נכס כבטוחה שכבר משועבד או שייך לקטגוריות של דיור רעוע או רעוע. בנוסף, הבנק רשאי לסרב אם בעלי הבית ביצעו שיפוץ ולא הכשירו אותו. בבחינת מושא המשכון, הבנק מקפיד יותר על מבנים שעלולים להיהרס בשנים הקרובות. קודם כל זה נוגע למבני עץ.
עוד כדאי לקחת בחשבון שהבנק, לפני מתן הלוואה, רשאי לפנות לשמאי מקצועי. במידה והמומחה ייתן חוות דעת חיובית על מצב החפץ, מידת הבלאי שלו, וכן לא יכלול צורך בתיקונים ומצב חירום אפשרי, החפץ יאושר לבטוחה. עם זאת, הלווה משלם עבור שירותי השמאי, ויש לתקצב סכום זה מראש.
הוראות שלב אחר שלב לשעבוד בית
משכון בית וקבלת כסף זה קצת יותר קשה מלקיחת הלוואה צרכנית. יידרשו מסמכים נוספים והתהליך ייקח זמן רב. אילו שלבים יצטרך הלווה לעבור?
- הגשת בקשה להלוואה מובטחת באתר הבנק או בסניף שלו.
- בביקור ישיר בבנק – קבלו מידע מבהיר ממומחה, עם פנייה מקוונת – המתינו לשיחת המנהל וגלו את רשימת המסמכים. כמו כן יש להבהיר דרישות לאובייקט.
- הגש מסמכים לבנק בעצמך או באינטרנט. כאן רצוי לעשות הכל כמה שיותר מהר, שכן לחלק מהמסמכים יש תקופת תוקף מוגבלת. לדוגמה, תמצית מה-USRN תהיה מוכנה לא לפני 7 ימים ממועד הזמנתה. אם הגשתם באיחור, ו-Rosreestr מעכבת את ההנפקה, אזי תעודת ההכנסה או העתק של תעודת העבודה עלולים להפוך לפסולים (תקופת התוקף שלהם היא 30 יום בלבד).
- המתן להחלטת הבנק על בטחונות ואשראי. אם הם אושרו, חתמו על הסכם ההלוואה וסיימו את העסקה.
- להוציא משכון על רכוש ב-USRN, הטלת עליו שיעבוד. בחלק מהבנקים ניתן לדלג על שלב זה, מכיוון שהם רושמים את העסקה באופן עצמאי ב-Rosreestr. במוסדות אשראי אחרים תצטרכו להגיע ל-Rosreestr או ל-MFC יחד עם עובד בנק.
- המתן עד ש-Rosreestr תעבד את הבקשה ותחזיר את המסמכים תוך שימת סימן על התוצאה בהם. את המסמכים הללו יש להעביר לבנק.
- המתן עד שהבנק יבדוק את המסמכים שהוגשו, ולאחר מכן מנפיק הלוואה.
בהתאם לתנאי החוזה, הכסף יזוכה לחשבון שצוין מראש, או שמנהל הבנק יתקשר ויזמין אותך למשרד.
עריכת מסמכים
באשר למסמכים, לכל מוסד תהיה רשימה משלו, אותה יש לברר מראש. עם זאת, לרוב נדרשים המסמכים הבאים:
- הדרכון של אזרח הפדרציה;
- מסמכים המאשרים את הבעלות על מקרקעין (תמצית מ-USRN עם הבעלים המצוין בה או תעודת רישום);
ניתן לבקש גם את המסמכים הבאים:
- הצהרת הכנסה;
- עותק מאושר של ספר העבודה;
- SNILS;
- דרכון בינלאומי;
- רשיון נהיגה;
- חוזה נישואין, אם יש;
- דוח ועדת השמאות על שמאות הנכס;
- הסכמה נוטריונית של בן הזוג לשעבוד מקרקעין, הנמצאים בבעלות משותפת.
איפה הכי כדאי למשכן בית?
אתה יכול למשכן בית לא רק בבנקים, אלא גם במוסדות פיננסיים אחרים. שקול את התנאים שלהם כדי לקבוע היכן הכי משתלם לשעבד נדל"ן.
בנקים
כאשר בוחנים בקשת הלוואה, הבנקים שמים לב לבטוחות רק לאחר בדיקת כושר הפירעון של הלקוח. לכן, חשוב שהלווה יעמוד בדרישות, והכנסתו לא תהיה נמוכה מהמליץ של הבנק. יחד עם זאת, יתרון שאין עוררין על הלוואות בבנק הוא השקיפות של העסקה. לאחר חתימת החוזה, התשלום לא יגדל, ולא אמורות להיות עמלות או מחיקות נוספות.
שיעורי הלוואות בנקאיים הם מהנמוכים בהשוואה למוסדות פיננסיים אחרים. בממוצע, הם נעים בין 7 ל-15% בשנה. בנוסף, אם הלווה יפסיק לבצע תשלומים, הבנקים יגבו את החוב רק בהתאם לחוק.
עם זאת, ישנם גם חסרונות בבקשת הלוואה מובטחת מבנק. קודם כל, מוסד האשראי מקבל החלטה על סמך היסטוריית האשראי של הלווה. אם היא הייתה פגומה או לא קיימת כלל, ייתכן שהבקשה לא תאושר. אימות אובייקט הבטחונות לוקח הרבה זמן, יש לקחת זאת בחשבון בעת הגשת הבקשה. בממוצע לוקח כשבוע מרגע הגשת הבקשה וחבילת מסמכים מלאה ועד לקבלת תוצאת התמורה. אבל הלווה עדיין לא קיבל את הכסף בשלב זה. זה יקרה רק כאשר יסיים את השעבוד על הנכס ויגיש לבנק את המסמכים הרלוונטיים.
זה גם ייקח קצת זמן לבדוק את החפץ על ידי ארגון שמאות. בנוסף, הלווה משלם עבור השירות, וזה תוספת של 5-10 אלף רובל. כדאי לשקול את ביטוח החובה של החפץ ברוב הבנקים. לפעמים אפשר לסרב לזה, אבל אז הריבית תעלה ב-1-2 נקודות. עלות הביטוח היא 6-10 אלף רובל בשנה.
משקיעים פרטיים
בניגוד לבנקים, המלווים הפרטיים שמים לב יותר לנזילות הביטחונות. כושר הפירעון של הלקוח נמוג ברקע, אם כי לא נמחק לחלוטין. לכן קל יותר למשכן בית ולקבל כסף, אבל הרבה יותר יקר. משך הדיון בבקשה על ידי "סוחרים פרטיים" הוא קצר, לרוב ההחלטה תפורסם ביום הגשת הבקשה או ביום הבא. הריבית הממוצעת היא כ-7% לחודש, כלומר עד 84% לשנה. לכן, לקחת כמות גדולה במשך זמן רב זה פשוט לא רווחי. לדוגמה, אם אתה לוקח 3 מיליון רובל במשך 3 שנים בריבית של 5% לחודש, תשלום היתר עבור כל התקופה יהיה יותר מ-3,5 מיליון רובל. יש לזכור כי רוב המשקיעים הפרטיים מתקשרים בחוזה למשך שנה. תיאורטית, בעוד שנה ניתן להאריך אותו, אבל אף אחד לא מבטיח שהתנאים לא ישתנו לרעה בעתיד.
MFI
על פי החקיקה הנוכחית, ארגוני מיקרו אשראי ומיקרו מימון אינם יכולים להנפיק הלוואות מובטחות בביטחון, אם מדובר בנדל"ן למגורים של יחידים. עם זאת, הם יכולים להנפיק כסף המובטח על ידי נדל"ן מסחרי.
כמו במקרה של מלווים פרטיים, בבדיקת בקשה, MFIs שמים לב יותר לא להיסטוריית האשראי ולכושר הפירעון של הלווה, אלא לנזילות האובייקט הממושכן. יחד עם זאת, הבקשה עצמה תישקל די מהר, לעיתים תוך מספר שעות. עם זאת, גם הריבית לא תהיה קטנה - עד 50% לשנה. בכל מקרה, לפני שאתם חותמים על המסמכים על ההלוואה והביטחונות, כדאי ללמוד אותם היטב. ובכן, אם יש הזדמנות להראות עורך דין. בדרך זו ניתן להפחית באופן דרסטי את הסיכון בעתיד.
PDA
מחירים לקליק הם קואופרטיבים לצרכני אשראי. המהות של הארגון הזה היא שבעלי המניות מצטרפים אליו - הן יחידים והן ישויות משפטיות. הם תורמים תרומות חד פעמיות או תקופתיות. ובמידת הצורך, הם יכולים לקחת הלוואה, ולשלם אותה בהדרגה, תוך התחשבות בריבית. אם אדם אינו חבר במק"ס, הוא לא יכול לקחת הלוואה שם. פעילותם של ארגונים כאלה מוסדרת בחוק. אם מתקבלת החלטה להצטרף למק"ס, כדאי לוודא שהיא אמינה. ניתן לעשות זאת על ידי בדיקת חברות הקואופרטיב ב-SRO. יש לציין מידע על השתייכות לארגון מסוים עם רגולציה עצמית באתר CPC.
היתרונות בשיטה זו הם שבחינת הבקשה אינה אורכת זמן רב, וניתן להנפיק את הכסף ללא המתנה עד להטלת השעבוד על הנכס. שיעורי הריבית בדרך כלל נמוכים יותר ממוסדות פיננסיים אחרים. יחד עם זאת, ניתן לתת באשראי סכום מספיק גדול ובזמן קבלת ההחלטה לא נלקחת בחשבון הימצאות הכנסה מאושרת של הלווה והיסטוריית האשראי שלו.
זה יהיה הכי משתלם לקבל הלוואה מובטחת בבית ב-KPC, אבל רק אם אתה כבר חבר או שיש לך זמן להיות אחד, ורק אז להגיש בקשה. אחרת, עדיף לפנות לבנק.
תנאי משכנתא לבית
החזר הלוואה שהובטחה במקרקעין מתרחש בדיוק כמו החזר הלוואה צרכנית. אלה יכולים להיות קצבה או תשלומים מובחנים. כלומר, זהה לאורך כל תקופת ההלוואה או פוחתת לאורך תקופת התשלום.
כדאי לזכור על ביטוח החובה בפועל של חפץ הביטחונות. חלק מהבנקים דורשים ביטוח חיים ובריאות עבור הלווה. לפעמים אפשר לסרב לכל הביטוחים, אבל אז הבנק יעלה את הריבית ב-1-5%.
כמו כן, יש לקחת בחשבון כי לאחר הטלת שיעבוד על הבית, לא יוכל הבעלים להיפטר ממנו במלואו. כלומר, לא ניתן יהיה לתת מקרקעין, למכור, להחליף או לתת משכון אחר.
קודם כל כדאי לפנות לבנק שבו מקבלים את המשכורת. במקרה זה, יידרשו פחות מסמכים, בנוסף, סביר להניח שהריבית תופחת ב-0,5-2%.
כמה יכול הלווה לצפות? לרוב מדובר רק בחלק מהסכום בו הוערך הנכס. בכל בנק חלק זה יהיה שונה וינוע בין 50 ל-80%. כלומר, אם הבית הוערך ב-5 מיליון רובל, הם יתנו הלוואה מ-2,5 עד 4 מיליון רובל.
מימון מחדש של הלוואות מובטחות הוא קשה, שכן מעטים הבנקים ירצו להתמודד עם תהליך הנפקה מחדש של בטחונות. יש לקחת זאת בחשבון בבחירת המוסד אליו תוגש הבקשה.
חשוב גם להימנע מתכניות הונאה אם תחליטו להגיש בקשה להלוואה מחוץ לבנק. כך למשל, במקום הסכם הלוואה, ניתן לתת ללווה הסכם תרומה או הסכם מכירה ורכישה לחתימה. הם יסבירו זאת כך: לאחר שהלווה ישלם את החוב במלואו, העסקה הזו תבוטל. אולם אם הלווה יחתום על הסכם כזה, משמעות הדבר היא העברה מלאה ורצונית של זכויותיו במקרקעין.
כדי למזער את הסיכון, כדאי לפנות לארגונים גדולים ולבנקים ידועים. כמו כן, רצוי להראות את הסכם ההלוואה לעורך דין על מנת שיוכל להעריך את חוקיותו.
שאלות ותשובות פופולריות
מומחים ענו על השאלות הנפוצות ביותר של קוראים: אלכסנדרה מדבדבה, עורכת דין בלשכת עורכי הדין במוסקבה и סבטלנה קיריבה, ראש המשרד של משרד התיווך MIEL.
האם ניתן למשכן בית שלא ניתן לגור בו כל השנה?
סבטלנה קיריבה הבהירה כי באופן רשמי, בתי גן יכולים להיות נושא להסכם משכנתא, אך לא כל הבנקים מספקים הלוואות עם בטחונות כאלה. יש בנקים שמלווים רק למכירה חוזרת או לבניינים חדשים. חלקם מנפיקים הלוואות מובטחות בבתים, אך עליהן להיות במעמד של "מגורים", והקרקע עליה היא ממוקמת חייבת להיות במעמד של בניית דיור פרטנית.
האם אני יכול למשכן בית לא גמור?
סבטלנה קיריבה מאמינה שיש אפשרויות שונות, בהתאם למה הכוונה בבית "לא גמור".
– אם הבית לא הופעל ולא נרשמה עליו זכות הבעלות, אזי אין מדובר בחפץ מקרקעין – לפיכך לא ניתן לשעבדו. אולם אם זכות הבעלות רשומה כחפץ בניה בביצוע, אזי עסקה כזו מותרת, אולם בהלוואה בו-זמנית לפי אותו הסכם של חלקת הקרקע שעליה נמצא חפץ זה או הזכות לחכירה באתר זה. השייך לבעל המשכון.
סבטלנה קיריבה ציינה כי על פי החוק, משתתף ברכוש משותף יכול לשעבד את חלקו בזכות לרכוש משותף, גם ללא הסכמת בעלים אחרים (סעיף 7 לחוק המשכנתא).1). שיחה נוספת היא שהבנקים לא נותנים הלוואה עבור מניה, הם מעוניינים רק בחפצים שלמים שלא יביאו לקשיים משפטיים במהלך היישום הבא. עם זאת, יש מצב שבו ניתן לקבל הלוואה כנגד מניה – זוהי רכישת החלק ה"אחרון" בדירה, כלומר כאשר יש לך 4/5 ואתה צריך לקנות 1/5 בבעלותך. על ידי הבעלים המשותף. במקרה זה, תוכלו למצוא בנקים שיממנו את העסקה.
מקורות של
- https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/36a6e71464db9e35a759ad84fc765d6e5a03a90a/
Uy joyni garovga qoʻyib credit olsa boʻladimi Ya'ni kadastr hujjatlari bilan