איך למשכן דירה ולקבל כסף בשנת 2022: הנחיות שלב אחר שלב עם ייעוץ מומחה

בעקבות המצב במשק, הבנקים מרככים או מחמירים את מדיניות האשראי שלהם. לפני 20 שנה, ההלוואות ניתנו בזהירות: מובטחות או מובטחות. עם הזמן הופיעו יותר מוסדות מיקרו-פיננסים, וגם מספר ההלוואות וכרטיסי האשראי שהונפקו גדל. רמת הדרישות ללווים ירדה.

אבל המהומה הכלכלית של השנים האחרונות מאלצת את הבנקים והמלווים האחרים להפוך שוב לסלקטיביים יותר. בשנת 2022, הדרך הבטוחה היחידה לקבל הלוואה היא למשכן דירה ולקבל כסף במהירות.

הכנו הוראות שלב אחר שלב ודיברנו עם מומחה כיצד לעשות הכל נכון.

העיקר בשיעבוד דירה

דרישות משכנתא לדירה

בארצנו אין דרישות אחידות למשכנתא של דירה – לא לנכס עצמו ולא למי שרוצה לקבל כסף. המלווים מונחים אך ורק על ידי האינטרסים הפיננסיים והערכת הסיכונים שלהם.

לדוגמה, בנק אחד לעולם לא ייקח דירה ב-ZATO כבטוחה, כי אלו ערים סגורות. אם הלווה לא יכול להחזיר את הכסף, הדירה תצטרך להימכר ויהיה קשה לעשות זאת. וחשוב למלווה לקבל את כספו בחזרה בהקדם האפשרי. בנק אחר יכול לקבל דירה כזו, אבל להציע תעריף קצת יותר גבוה ולתת כסף פחות ממה שהדיור עולה בפועל.

גם הדיוקן המותר של הלווה שונה עבור כל מלווה. בנקים גדולים עשויים לסרב אם לאדם אין עבודה והכנסה קבועה. או להציע תנאים פחות נוחים. אגודות אשראי וצרכנות ומשקיעים פרטיים, להיפך, אינם כה קריטיים בהערכת המבקש כסף.

ניתחנו את הצעות הנושים ב-2022 והפקנו את דרישות ה"ממוצע האריתמטי" לבטוחות לדירה בארצנו.

הדירה ממוקמת בעיר בה יש נציגות של המלווה. אם לבנק (למרות שלא רק הוא יכול לקבל דיור כבטוחה) אין סניפים וסניפים ביישובך, סביר להניח שדירה כזו לא תיחשב. הסיבה פשוטה: אם הלווה לא יכול להחזיר את החוב, אזי יהיה צורך לפנותו, לתבוע אותו ולמכור אותו. אלו עלויות למלווה, במיוחד אם הוא יושב בעיר אחרת.

מצב הדירה. המלווה לא יסתכל על טפטים חדשים וחלונות עם זיגוג כפול. כמובן שאם הדירה אחרי שריפה אז היא לא נזילה. אבל באופן כללי, ריהוט יפה וערכת מטבח חדשה לא משפיעים על העלות. הרי מדובר בדירה שממושכנת, שעלולה להימכר במהירות.

לנושים חשוב שהבית לא יהיה חירום, רעוע. יש דרישות למספר הקומות ולמספר הדירות. לדוגמה, בתים דו-קומתיים עם שש דירות - כאלה שנבנו בתחילת שנות ברית המועצות - אינם נופלים לקריטריונים של רוב הנושים. אם בבית יש רצפות עץ - גם, סביר להניח, ערבות היא לא אופציה.

כל התקשורת חייבת לפעול: גז, חשמל, חימום ואספקת מים. שיפוץ בלתי חוקי לרוב אסור. לדוגמה, אם הקיר בין המטבח לחדר נהרס בדירה עם כיריים גז, זה קריטי. אבל אם רק המזווה היה מחדש, אז זה נתון לשיקול דעתו של הבנק. פיתוחים מחדש המאושרים ב-BTI מקובלים.

איך המלווה יודע שהדירה נזילה? זה פשוט: תצטרך להזמין הערכה. זהו שירות בתשלום. בארצנו, העלות הממוצעת היא 5-15 אלף רובל. המומחה יבוא, יצלם, יכתוב מסקנה - אלבום הערכה. המפקח יציין את העלות הממוצעת של מכירת דירה, על בסיסה יסיק הבנק מסקנות לגבי גובה ההלוואה.

בסיס הבעלות. במילים פשוטות, איך השגת את הדירה הזו. בסיס אידיאלי למלווה הוא חוזה מכר. כלומר, פעם קניתם בית בעצמכם, ועכשיו אתם רוצים למשכן אותו. או שהפרטת דירה. נזכיר כי ההפרטה החלה ב-1991.

הם נזהרים מדירות שהתקבלו במסגרת הסכם תרומה וכירושה. במיוחד אם הדירה עברה אליכם לאחרונה. פתאום, בעוד חודשיים יתגלה רקע פלילי או שיפוטי? כך למשל, יהיו יורשים שאינטרסים שלהם לא נלקחו בחשבון בעת ​​חלוקת הרכוש.

יחד עם זאת, דירות כאלה עדיין מתקבלות, אך הם מתבקשים להוציא ביטוח בעלות. לפי פוליסה כזו, חברת הביטוח מתחייבת לשלם כסף עבור דירה אם לפתע יוגש ערעור לבית המשפט על הסכם תרומה או ירושה.

דירות במעצר וכאלה שנחתם עליהן הסכם תרומה אינן מתאימות. בית המשפט יכול לעקל את הדירה. זה קורה כאשר בעליו, למשל, מעורב בתיק פלילי. או שגובים ממנו חובות. המלווה לא ייקח דירה שכבר נערך לגביה הסכם תרומה.

לרוב הם לא מקבלים דירות המושכרות. אבל המלווה לא יכול לברר את זה - רק קבל את המילה שלך על זה. דבר נוסף הוא שבמקרה חירום, זה עלול לא לשחק לטובתך. תארו לעצמכם ששיכנתם דירה ובטחתם אותה, אך במקביל אתם משכירים אותה לשוכרים. הייתה להם דליפת גז והבית ניזוק. הדירה שימשה אנשים נוספים וחברת הביטוח תסרב לשלם פיצויים.

דרישות ללווים

כאשר אתה רוצה לקבל כסף מובטח על ידי דירה, המלווה יעריך אותך גם כלווה. לבנקים יש את הקריטריונים המחמירים ביותר.

גיל. ברוב המקרים, אזרח יכול להיפטר מרכושו מגיל 18. ישנם חריגים לאנשים מעל גיל 16, אם מוכרים אמנציפציה באמצעות בית המשפט – כלומר, אדם נחשב ליכולת מלאה, כלומר הוא יכול להיפטר מרכוש, לרבות שעבודו.

עם זאת, בעת הנפקת הלוואות, הבנקים מעלים את גיל המינימום של הלווה. הפס התחתון הוא לרוב בן 20-21 שנים. הבר העליון רחב למדי - מ 65 עד 85 שנים. בזמן הגיל הזה ההלוואה כבר אמורה להיות סגורה לחלוטין.

דוגמא. תושב עיר בן 50 רוצה למשכן דירה ולהחזיר את הכסף לבנק למשך 20 שנה. עם זאת, הבנק מלווה רק ללווים מתחת לגיל 65. כלומר, תצטרכו לקחת הלוואה רק ל-15 שנה או לחפש בנק אחר.

ניסיון בעבודה והכנסה.  אגודות צרכניות אשראי (CPC) ומשקיעים פרטיים נאמנים ככל האפשר למי שרוצה למשכן דירה ולקבל כסף. הבנקים הם שוב הקריטיים ביותר להיבט זה. הכן תעודת 2-NDFL (על הכנסה), אתה צריך להיות מועסק במקום האחרון לפחות 3-6 חודשים. יחד עם זאת, הבנקים מבינים שלא כולם עובדים רשמית. לכן, ייתכן שהם יסכימו לקבל את הצהרת הבנק שלך כחלופה. ההצהרה צריכה להראות שהלווה מקבל כסף בקביעות מסוימת ושיש לו כספים בחשבונותיו.

היסטוריית אשראי. קודם כל, הבנקים שמים לב לזה - גם ה-CPC מסתכל על זה. היסטוריית האשראי נשמרת בלשכות מיוחדות. הם מעבירים מידע על אילו הלוואות רשומות עבור אדם זה, האם התשלומים מבוצעים בזמן. 

הנחיות שלב אחר שלב לשעבוד דירה

1. בחר מלווה

הבחירה היא בין בנקים, קואופרטיב צרכני אשראי (CPC) או משקיע פרטי. לכל אחד יתרונות וחסרונות משלו, עליהם נדון בהמשך.

2. הכן מסמכים

כדי למשכן דירה תצטרך:

• למלא טופס בקשה (לכל מלווה יש טופס משלו);
• דרכון מקורי עם רישום;
• המסמך השני (SNILS, רישיון נהיגה, TIN, תעודה מזהה צבאית, דרכון, ולפעמים בבת אחת – לכל נושה יש את הדרישות שלו);
• אישור הכנסה 2-NDFL (תוכלו לבקש במחלקת הנהלת חשבונות או להוריד בחשבונכם האישי באתר שירות המס – קודם כל, הבנקים הם שמבקשים זאת);
• עותק של ספר העבודה או תמצית ממנו (גם הבנקים מבקשים);
• אם אתה נשוי ולא כרת ברית נישואין, לפיה בן הזוג (א) אינו בעל דירה ואינו משמש כשותף ללווה להלוואות, אזי אתה זקוק לאישור ממשרד הרישום;
• אישור הבעלות על הדירה: חוזה מכר, תמצית מה-USRN, תעודת ירושה, הסכם תרומה או החלטת בית משפט.

3. להבין ביטוח והערכת שווי

קודם כל, המלווה יבקש הערכה של הדירה. החוק אינו מחייב לעשות זאת, אך בפועל הליך זה מתבצע כמעט תמיד. אי אפשר להאמין לדברי הלווה שדירה שלו עולה סכום מסוים. חברות שמאות עובדות מהר. לפני כן, בדקו האם חברת שמאות כלשהי מתאימה או רק מבין אלו המוסמכים על ידי בנק או עלות לקליק. המומחה יבוא, יכין אלבום הערכה (בממוצע בעוד 1-3 ימים) ויכתוב מסקנה על עלות הדיור.

לאחר מכן, המלווה יוכל להודיע ​​על הסכום שהוא מוכן לתת על ניירות ערך. שימו לב שאף אחד לא ייתן 100% ממחיר דירה באשראי. ובכן, אם הם נותנים 80-90% משווי השוק. למשל, השמאי כתב שהנכס שווה 10 מיליון רובל. המלווה מסכים לתת 75% מהסכום הזה, כלומר 7,5 מיליון רובל. זכרו שהמלווה אינו רוכש הדירה. יש לו משימה אחרת: לתת כסף, להרוויח כסף, ואם משהו השתבש, למכור במהירות את המשכון ולהחזיר את שלו.

לפני העסקה תצטרכו להסכים על ביטוח הדירה. על חברת הביטוח לאשר שהיא מוכנה לבטח את החפץ ואת חיי הלווה. פורמלית, כל חברה מתאימה. עם זאת, לעתים קרובות המלווים מציינים את מאגר המבטחים איתם הם עובדים. אם תבחר בחברה אחרת, ייתכן שהבקשה תיחשב ממושכת יותר או אפילו תידחה ללא הסבר.

הלווה אינו חייב לבטח את התואר (דיברנו על השירות הזה לעיל). אבל המלווה, שוב, במקרה זה, עשוי לסרב או להעלות את התעריף.

4. רשום התחייבות

בשלב זה המדינה, המיוצגת על ידי רוזריסטר, מעורבת בתיק. מחלקה זו אחראית על הנהלת החשבונות של הקרקע והמקרקעין בארץ. לא משנה לו בשביל מה אתה לוקח הלוואה ובאילו תנאים. הוא פועל כמעין ערב לטוהר העסקה. בחלק ההוא שמעכשיו ב-USRN שליד דירתך יהיה שעבוד. מההצהרה יצוין כי הדירה משועבדת. זה הכרחי כדי למנוע מחלוקות בעתיד.

5. תנאי אישור הלוואה וקבלת כסף

בממוצע, התהליך כולו אורך 14 ימים. זה אם לא ממהרים לשום מקום, אבל לא לעכב את איסוף המסמכים. בואו נסתכל ממה מורכבת תקופת הזמן הזו:

• אישור מראש של הבקשה על ידי המלווה – ב-2022 זה לוקח כמה שעות ואפילו דקות;
• אישור הבקשה – עד חמישה ימים, ההליך הארוך ביותר הוא מול הבנקים, בשלב זה יש לספק את כל המסמכים;
• ביטוח והערכת שווי - חברות עובדות במהירות, אך לא באופן מיידי, ייקח עד חמישה ימים להליכים אלה;
• רישום משכון ברוזריסטר – חמישה ימי עבודה ממועד קבלת הבקשה והמסמכים המצורפים לה, בהרשמה דרך ה-MFC – שבעה ימי עבודה, אם כי כל אחד יכול להוציאם מהר יותר;
• קבלת כסף - מיד לאחר רישום המשכון.

איפה הכי כדאי לשכור דירה?

1. בנקים

האפשרות הרווחית ביותר מבחינת תעריפים. זה יהיה פחות מאשר בעלות לקליק ומשקיעים. אבל לשעבד דירה ולקבל כסף זה הדבר הכי קשה. כי הם שוקלים היטב את הלווה: דוח רווח והפסד, ספר עבודה, היסטוריית אשראי. אתה יכול להסתדר בלעדיו, אבל אז התעריף יהיה גבוה יותר. בנוסף, מהירות האישור על ידי הבנקים היא הנמוכה ביותר. כסף לא תקבל מהר.

2. משקיעים פרטיים

בשנת 2022, משקיעים יכולים להנפיק כסף בערבות רק ליזמים בודדים ולישויות משפטיות לפיתוח עסקי. נאסר עליהם להלוות לאזרחים רגילים.

אם יש לך יזם יחיד או LLC ודירה שמתאימה לערבות, אז אתה יכול לקבל הלוואה ממשקיע. מדובר באדם רגיל שמעוניין להרוויח הכנסה. במקביל, הוא יכול לפעול באמצעות ברוקר, חברת ניהול המלווה את הצד המשפטי של העסקה.

למשקיעים יש ריבית גבוהה יותר על הלוואות מאשר לבנקים ולעלות לקליק. אבל אתה יכול להשיג כסף כמה שיותר מהר.

3. אפשרויות אחרות

ארגוני מיקרו-מימון, הם גם MFI או "כסף מהיר" אינם יכולים לקבל דירות כבטוחה. החוק אוסר. גם בתי עבוט לא לוקחים דיור. נותרו רק עלות לקליק - קואופרטיבים צרכני אשראי. המרשם שלהם נמצא באתר האינטרנט של הבנק המרכזי¹. אם חברה לא נמצאת ברשימה, אל תעבוד איתה.

ה-CPC מלווה רק לבעלי מניותיה. בסטנדרטים מודרניים, הפורמט נראה ארכאי. אחרי הכל, בתחילה, הקואופרטיבים הומצאו כ"קרנות לעזרה הדדית". כלומר, קבוצה של אנשים מתאחדת ומחליטה: בואו נוסיף כסף לקרן משותפת, ואם אחד מבעלי המניות צריך את הכספים, ניתן לו הלוואה. ואנחנו נעזור לאדם, ונרוויח כסף בעצמנו.

מחשבי כף יד מודרניים עובדים באותו אופן, רק שהם מקבלים כמעט כולם כבעלי מניות, ואתה לא צריך לשלם כסף על ההצטרפות. כלומר, הלווה מתקבל לקואופרטיב, נותנים הלוואה מובטחת, והוא משלם את הכסף למק"ס. ברגע שיפרע את החוב, הוא יכול לעזוב. 

קואופרטיבים נאמנים ככל האפשר לדיוקן הלווה ונותנים אישור מהר יותר מהבנקים. אבל האחוז שלהם גבוה יותר.

תנאים להחזר משכנתא הדירה

כל התנאים מפורטים בהסכם ההלוואה. הם לא שונים בהרבה מהלוואות רגילות. יש לשלם כל חודש בתאריכים מסוימים. אתה יכול להחזיר את ההלוואה מוקדם ללא כל קנס. עם תשלום החוב מוסר הפיקדון מהדירה.

לבנק יש זכות לקחת את הנכס אם הלווה איחר בתשלומים לפחות ביום שלוש פעמים בשנה. איום ממשי להישאר חסר בית עבור כל בני המשפחה, כולל ילד מתחת לגיל 18.

בזמן שאתה משלם את החוב, אתה לא יכול לעשות שום דבר עם הדירה ללא הסכמת הנושה. אתה יכול לחיות, לעשות גם תיקונים קוסמטיים. אבל שיפוץ, מכירה והשכרה - רק ברשות בעל המשכון.

שאלות ותשובות פופולריות

עונה על שאלות עורך דין של חברת GLS Invest Management (GLS INVEST) אלכסנדר מורב.

מקורות של:

1. אתר הבנק המרכזי. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. חוק פדרלי מס' 16.07.1998-FZ מיום 102 ביולי, 26.03.2022 (כפי שתוקן ב-01.05.2022, 19396) "על משכנתא (משכון מקרקעין)" (כפי שתוקן והוסף, בתוקף מ-8, 3 במאי) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.