תוכן
בחומר שלנו נדבר על סוג הלוואה פופולרי – הלוואה מובטחת בנדל"ן. בואו נדבר על התנאים ב-2022, על הבנקים שמנפיקים אותו ונדון במוצר הזה עם מומחים.
מהי הלוואת נדל"ן
הלוואת מקרקעין היא הלוואה שהמלווה נותן ללווה בריבית, ונוטל כבטוחה במקרקעין.
מידע שימושי על הלוואות נדל"ן
| שיעור הלוואה* | % 19,5-30 |
| מה יעזור להפחית את התעריף | ערבים, לווים שותפים, תעסוקה רשמית, ביטוח חיים ובריאות |
| תקופת האשראי | עד 20 שנה (לעתים פחות עד 30 שנה) |
| גיל הלווה | 18-65 שנים (פחות פעמים 21-70 שנים) |
| אילו נכסים מתקבלים | דירות, דירות, בתים עירוניים, בתים כפריים, נדל"ן מסחרי, מוסכים |
| תקופת הרשמה | ימים 7-30 |
| פירעון מוקדם | שימו לב! |
| האם ניתן להשתמש בהון לידה ובניכוי מס | לא |
*התעריפים הממוצעים לרבעון השני של 2022 מצוינים
אתה יכול לבקש הלוואה מהבנק עם טיעונים שונים של כושר הפירעון שלך. למשל, הביאו תעודת שכר מהמעסיק (2-NDFL) או מצאו ערב – אדם שבמקרה של חדלות פירעון יסכים לשלם את החוב. אלו הם יחסים פיננסיים רגילים: בנק או מוסד פיננסי אחר סומך עליך בכסף שלו. בתמורה, הם רוצים להיות בטוחים שישלמו להם.
נדל"ן יכול להוות טיעון בעד מתן הלוואה. מוצר פיננסי כזה נקרא "הלוואה מובטחת בנדל"ן".
משכון הוא דרך מיוחדת להבטחת התחייבויות. ההתחייבות במקרה זה היא החזר ההלוואה. הלקוח הלוקח הלוואה כזו מסכים לשעבד את רכושו למלווה.
יחד עם זאת, תוכלו לגור בדירה בעצמכם או להשכיר אותה לשוכרים, אם הדבר אינו אסור בחוזה. באופן דומה, עם נדל"ן אחר - דירות, בנייני מגורים, בתים עירוניים, מתקנים מסחריים.
משכון לא אומר שבנק או מוסד פיננסי יכולים למכור את החפץ שלך בכל עת או לקחת אותו לעצמם. בתנאי שאנחנו מדברים על חברות חוקיות, לא על רמאים. סיפורים כאלה קורים כשאנשים שואלים מודעות בפזיזות ולא מסתכלים על הניירות שהם חותמים.
רק אם הלקוח אינו יכול להחזיר את ההלוואה, לבנק או למוסד פיננסי אחר יש זכות למכור, כלומר למכור את הנכס. הכסף ילך לפירעון החוב. אם יישאר סכום כלשהו לאחר המכירה, הוא יינתן לבעל הנכס לשעבר.
היתרונות בקבלת הלוואת משכנתא
אתה יכול לקבל הלוואה גדולה. לדוגמה, 15-30 מיליון רובל עבור הבירה הוא די ריאלי. באזורים, כמובן, הכל צנוע יותר. עם זאת, הנכונות לשעבד רכוש היא טיעון רב עוצמה עבור המלווים.
היה נאמן יותר להיסטוריית האשראי של הלווה. כידוע, כל הבנקים והמוסדות הפיננסיים לומדים את מהימנות הלקוח. לשם כך, הם משתמשים בלשכות היסטוריית אשראי, שבהן מאוחסן מידע על היכן, מתי וכמה אדם לווה ממוסדות פיננסיים. גם שם מתבטאים עיכובים בתשלומים. אבל מכיוון שהלקוח מוכן לשעבד נדל"ן, זה אומר שהמלווה הבטיח את עצמו חזק יותר.
ניתן להנפיק אשראי לתקופה ארוכה יותר. בהשוואה להלוואות קונבנציונליות. חלק מהמוסדות הפיננסיים מאפשרים לך לשלם עד 25 שנה.
חלופת משכנתא. זה דורש מקדמה, ויכול להיות שלא. הלוואת דירה יכולה לשמש לרכישת דירה חדשה.
לכל מטרה. המלווים לא שואלים בשביל מה אתה צריך הלוואה. זה חשוב, למשל, ליזמים בודדים שזקוקים לכסף כדי לפתח את העסק שלהם. אם יבקשו הלוואה כישות משפטית, אז ההסתברות לסירוב תהיה גבוהה יותר, כי זה סיכון לבנק.
סיכון רק עם הרכוש שלך. הלווה לא "מקים" אף אחד - זה אם מדברים על ערבים להלוואות. כאשר אתה צריך סכום גדול, אז במקרה של הלוואות קונבנציונליות, אתה יכול לקבל הלוואות מארגונים שונים, וכתוצאה מכך, אתה יכול להסתבך בחובות, להילחם באספנים, ולאבד את המוניטין שלך בקרב עמיתים. במשכון דירה אתה מסכן רק את הרכוש שלך. בתנאי שאם יש לך משפחה אז החלטות כאלה חייבות להיעשות בזהירות.
המשכון והלווה יכולים להיות שני אנשים שונים. למשל, אדם אחד מחזיק במקרקעין, והשני רוצה לקחת הלוואה. הם יכולים לעשות עסקה ביחד.
הנכס נשאר רכושך. ניתן להשתמש בו, להשכיר אותו (אם זה לא סותר את הסכם ההלוואה).
חפצים מתאימים שנמצאים במעצר. לדוגמה, הלווה צבר חוב גדול עבור דיור ושירותים קהילתיים או שהוא איחר בתשלום חובות אחרים. במקרה זה, לבקשת הנושים, זכות בית המשפט לעקל את הנכס. חלק מארגוני האשראי מקבלים נדל"ן כזה כבטוחה, אך בהסתייגות מסוימת. חלק מהלוואת הלקוח ישמש לפירעון החוב להסרת המעצר.
חסרונות בקבלת הלוואה מובטחת בנדל"ן
הוצאות ביטוח. הנכס שאתה מציע כבטוחה חייב להיות מבוטח. תשלומי הביטוח מתבצעים אחת לשנה. בממוצע, זה 10-50 אלף רובל - המחיר תלוי מאוד בבית הספציפי, מיקום, מחיר האובייקט. המלווה עשוי לבקש גם לבטח את חייו ובריאותו של המשלם - אחרת הם יציעו אחוז גבוה יותר.
תצטרך לשלם עבור עבודת שמאים. לא אתה ולא המלווה יכולים לשפוט באופן אובייקטיבי כמה נכס שווה. אבל במקרה של הלוואה יש חשיבות לנזילות החפץ – כלומר שוויו ויכולת המכירה שלו. נניח שלקוח רצה להניח דירה בבניין חירום להריסה. כמובן, לא סביר שהמלווה יוכל למכור חפץ כזה אם יקרה משהו. אז אתה צריך לשלם עבור ההערכה. זה עולה 5-15 אלף רובל.
חוסר יכולת להיפטר בחופשיות מרכושם. חיסרון נוסף הוא תנאי ההלוואה. אם תרצו למכור דירה או חפץ אחר בעצמכם, תצטרכו לבקש רשות מהמלווה שקיבל את הנכס כבטוחה. סביר להניח שהוא יסרב. אחרי הכל, איך במקרה זה לחזק את מהימנות הלווה? הם יכולים לאפשר את המכירה אם הלקוח יחזיר את החוב לבנק עם התמורה.
עוד זמן הולך ואוזל. כדי לקבל הלוואה כזו, שכב לפחות שבוע עד שבועיים, שכן המסמכים והנהלים הם הרבה יותר מהרגיל. אתה לא יכול לקבל כסף מיד.
– החסרונות כוללים את העובדה שהמשכנתא היא דירה. אבל בעיות יכולות להיות רק אם הלקוח לא משלם. או, אם הוא לא יכול לשלם, אז הוא לא עושה דבר כדי לפתור את המצב. גם כשאתה נכנס ל"עיכוב" בהלוואה כזו, אתה תמיד יכול לפתור את הבעיה מבלי לאבד את הרכוש שלך, למצוא פשרה עם המלווה, - אומר אלמגול בורגושבע, ראש מחלקת הלוואות מאובטחות בפיננס.
תנאים לקבלת הלוואה מובטחת במקרקעין
דרישות הלווה
- גיל הלווה הוא בין 21 ל-65 שנים. עבור אנשים צעירים, יוצא מן הכלל לעתים נדירות. לגמלאים לעתים קרובות יותר.
- תעסוקה. אתה לא צריך לעבוד באופן רשמי. וזה גם לא חייב להיות לא פורמלי. אבל אם הלקוח עובד, אז הסיכוי לאישור ההלוואה גבוה יותר. אתה צריך לעבוד במקום אחד לפחות 3-6 החודשים האחרונים.
- Citizenship of the Federation. הם עובדים עם זרים, אבל פחות ברצון.
- לווים שותפים. אם לנכס יש מספר בעלים, הם נדרשים להיות שותפים ללווים ולתת אישור למשכון. כמו כן, אם אתם נשואים, גם בן הזוג שלכם חייב להיות שותפים ללווים. ניתן לוותר על כך אם חותמים על מסמכים אצל נוטריון (או שנכרת בעבר הסכם נישואין), אך הדבר נתון לשיקול דעתו של הנושה.
דרישות נכס
- הדרישה העיקרית היא שהנכס יהיה רשום כנכס. אחרת, לכל מלווה יש קריטריונים נפרדים לנדל"ן. מישהו מחשיב את המרחק מכביש הטבעת של מוסקבה לא יותר מ-50 ק"מ, אחרים מסתכלים על כל האזורים. בנק אחד יכול להנפיק הלוואה רק לדירה, אחר לדירה ובתים וכן הלאה, – הערות אלמגול בורגושבע.
כבר אמרנו שהלוואה מובטחת במקרקעין לא ניתנת לכל חפץ. לכן, עליך להזמין אלבום הערכה מחברה מוסמכת. בואו נדבר על דרישות.
דירה
הסוג הפופולרי ביותר של בטחונות. זאת ועוד, חלק מהמלווים אף מסכימים לקבל דירות שאינן שייכות ללווה, אלא לצדדים שלישיים. כמובן, אם הם יוצאים מרצונם בערבות. בואו ניקח דוגמה. משפחה צעירה גרה עם הוריה ורוצה דירה משלה. הורים לא רוצים לקחת הלוואה או שהם לא מקבלים אותה בגלל גילם המבוגר. אבל הם מסכימים אם הזוג הטרי ישעבד את דירתם.
על הדירה להיות נזילה, כלומר ניתן למכור אותה במחיר השוק בכל עת. זה מאוד חשוב לבנק. כמובן שאסור למקם אותו במקום אחר. הם לוקחים רק חפצים בבתי חירום, לא להריסה. אין שיפוץ בלתי חוקי. הם נזהרים מדירות בבתים עם רצפות עץ ובעלות מעמד של אנדרטה אדריכלית.
סכום ההלוואה לרוב אינו עולה על 60-80% משווי הדירה הממושכנת. קצת יותר יינתן רק במקרה של ערבות והעסקה רשמית.
אגב, אפשר להניח חדר גם בדירה משותפת.
הדירות שלנו
סוג חדש של נדל"ן בארצנו, המתפתח באופן פעיל בערים הגדולות. מבחינה פורמלית מדובר בנכס שאינו למגורים, אך איש אינו אוסר לגור בו. אי אפשר לקבל שם אישור שהייה, לא נותנים משכנתאות מועדפות, אי אפשר לנכות מס מרכישה. אבל אם אתה הבעלים של הדירות, אתה יכול להציע אותן כבטוחה להלוואה.
דירות זולות יותר מדירות באותו אזור בבתים דומים. אבל היתרון שלהם הוא שהם חדשים, מה שאומר שהם נזילים ובעלי ערך פיננסי משלהם.
townhouses
ככלל, בתים עירוניים הם סוג יוקרתי של נדל"ן עירוני. הם מתקבלים ברצון כבטוחה, אבל בתנאי שהבניין חוקי, יש את כל המסמכים - קורים תקדימים שליליים עם מבנים לא מורשים.
דרישות לבית עירוני: הדירה מוקצית בבלוק נפרד עם כניסה פרטית. הקרקע שלפניו שייכת לבעלים.
בנייני מגורים
אם אנחנו מדברים על קוטג' ונדל"ן פרברי אחר, כמו גם בתים פרטיים בעיר, הם גם נלקחים כבטוחה כאמצעי ביניים. קשה יותר עם בתי גן ב-SNT, שכן המלווה לא תמיד יוכל למכור אותם במהירות, והם זולים יותר. אחרת, חלים כל אותם כללים כמו לגבי דירות, בתוספת מספר קריטריונים נוספים.
- ניתן לגור בבית כל השנה. ואפשר להגיע אליו בכל עונה.
- לא במצב חירום.
- חשמל מחובר אליו, יש חימום (גז או חשמל), אספקת מים.
- הבית אינו ממוקם בשטח של אזורי טבע או שמורות מוגנים במיוחד.
כיצד לקבל הלוואה מובטחת בנדל"ן
1. בחר בנק או מוסד פיננסי
את הבקשה ניתן לשלוח אונליין – דרך אתר החברה, להשאיר במוקד למוקדנית או להגיע באופן אישי למשרד. השלב הראשון ידרוש את שמך, תאריך לידה, פרטי התקשרות. בנוסף, תתבקש לציין את הסכום שאתה מבקש. הם גם ישאלו על סוג הנכס שלך.
לאחר מכן, הבנק או המוסד הפיננסי ייקחו הפסקה קצרה: ממש מעשר דקות עד שעתיים. כתוצאה מכך יינתן פסק דין – הבקשה מאושרת מראש או נדחית.
2. הכן מסמכים
אם אתה מגיע למשרד, אתה יכול מיד לאסוף סט של ניירות נחוצים. הגשת בקשה מרחוק? אולי המלווה יסכים לשקול סריקות של מסמכים בפורמט אלקטרוני. אתה תצטרך:
- דרכון עם אישור שהייה (סימן רישום);
- המסמך השני (שואלים לעתים רחוקות) – SNILS, TIN, דרכון, פנסיה, רישיון נהיגה;
- תעודת הכנסה, עותק מאושר של ספר עבודה, הודעה על מצב חשבון אישי בקרן פנסיה – כאן לכל נושה דרישות משלו. חלקם נותנים הלוואות ללא אישור הכנסה ותעסוקה, אך באחוזים גבוהים יותר;
- מסמך המאשר את הבעלות במקרקעין. זה יכול להיות חוזה מכר, תמצית ה-USRN לדירה או קרקע, תעודת ירושה, הסכם תרומה או החלטת בית משפט – כל מה שמאשר: אתה הבעלים ויכול להיפטר מהחפץ;
- עבור חצרים למגורים יבקשו תמצית מספר הבית או מסמך דיור בודד - מראים כמה אנשים רשומים בדירה;
- אם אתה נשוי ובן זוגך אינו רוצה להיות שותף ללווה, אך אינו מתנגד לשעבוד הדירה, אתה זקוק להסכמה נוטריונית. מתאים גם הסכם ממון הקובע כי בן הזוג (א) אינו יכול להיפטר מנכס זה. כמו כן, המלווה רשאי לבקש מהבעלים לחתום על תעודת נוטריון לפיה בעל הנכס לא היה נשוי בעת רכישתו. במקרה האחרון, לעיתים ניתן ללא נוטריון – לפי שיקול דעתו של הנושה.
מצאו חברת שמאות שתכין אלבום שמאות. תוכלו לעשות זאת מראש אם אתם ממהרים למסור את כל המסמכים ביום אחד. אבל היזהר: לרוב בנקים ומוסדות פיננסיים עובדים רק עם חברות המוסמכות על ידם.
מסמך חשוב נוסף הוא ביטוח רכוש. כמו כן, ניתן לקבל מראש חוות דעת מחברת הביטוח שהיא מסכימה לקחת את חפצתכם ואת החשבון עבור השירות. ושוב, היזהר - בעבודה מול ביטוח המלווים הם גם סלקטיביים.
3. המתן לאישור הבקשה
או סירוב. זכור שאתה יכול לנסות עם מלווה אחר או לנהל משא ומתן מחדש עם זה. למשל, הלווה הסתמך על סכום אחד המובטח במקרקעין, אך המלווה מסכים לקטן יותר, או שלא נראה לו כלל שהאדם לא ימשוך את התשלומים החודשיים. אבל אם מוצאים ערבים, לוקחים תעודות הכנסה, מחברים לווים שותפים, אז ניתן לאשר את ההלוואה.
תקופת תוקף הבקשה המאושרת נקבעת על ידי הנושה עצמו. בדרך כלל זה חודש עד שלושה חודשים. לאחר כל ההליך יצטרך לעבור שוב. עם זאת, אם אתם מחפשים את תנאי ההלוואה הטובים ביותר המובטחים בנדל"ן, כבר יהיו בידכם כל המסמכים הדרושים ותוכלו לפנות למוסדות פיננסיים אחרים.
4. רשום התחייבות
ברוזריסטר – מחלקה זו אחראית על הנהלת החשבונות של המקרקעין בארץ – צריך להיות רישום שהוטל שעבוד על מקרקעין. מעתה לא יוכל הבעלים למכור בחופשיות את החפץ ולהונות את הנושה.
כדי לרשום התחייבות, אתה צריך ללכת ל-MFC או ל-Rosreestr. לפעמים אתה יכול להסתדר בלי ביקורים פנים אל פנים. מוסדות פיננסיים משתמשים באופן פעיל בחתימות אלקטרוניות ומתרגלים תיוק מרחוק של מסמכים. אתה יכול להנפיק חתימה אלקטרונית בעצמך, ואם אתה לא יודע איפה ואיך, המלווה יגיד לך. החתימה משולמת, בממוצע 3-000 רובל. חלק מהמלווים נותנים את זה ללווים שלהם.
5. לקבל כסף
לאחר חתימת החוזה ניתן לבקש כסף במזומן או בהעברה לחשבון בנק. הבנק גם יוציא פריסת תשלומים. אולי התשלום הראשון יצטרך להתבצע כבר בחודש הנוכחי.
איפה הכי כדאי לקבל הלוואת משכנתא?
בנקים
האפשרות הפופולרית ביותר. הלוואות מובטחות בדירות, בנייני מגורים, דירות ואפילו מוסכים ניתנות הן על ידי ארגונים מצמרת הבנק המרכזי (הארגונים הגדולים ביותר מבחינת מספר הלקוחות והנכסים) והן עמיתים "צנועים" יותר. למשל, בנקים אזוריים.
הבנקים מקפידים מאוד בהערכת דיוקנו של הלווה. הם בודקים היטב את המסמכים, ותהליך אישור הבקשה יכול להימשך שבוע או יותר. הבנקים גם פחות מפרגנים בקביעת סכום ההלוואה המקסימלי. מדובר בעסק גדול שרוצה לבטח את עצמו אם הלווה לא יצליח פתאום לשלם.
היו מוכנים שבפרסום הבנק יפתה אתכם בתעריף אחד על הלוואה מובטחת בנדל"ן, וכאשר יסתכל על המסמכים שלכם יציע שער גבוה יותר. כדי להפחית אותו בכמה נקודות, הם יציעו להפוך ללקוח השכר שלהם או לרכוש ביטוח נוסף משותפים.
משקיעים
יש חברות ומשקיעים פרטיים שנותנים הלוואות. אנו נאלצים לציין כי לשנת 2022 זהו אזור "אפור" מבחינת חוקיות הלוואות מסוג זה. בארצנו חל איסור על משקיעים פרטיים להנפיק הלוואות ליחידים המובטחים במקרקעין. רק עסקים (IP או LLC).
עם זאת, נמצאות פרצות בחוק. יתרה מכך, על סף הונאה ברישום ישויות משפטיות פיקטיביות. או שהם משכתבים ישירות את רכוש הלווה על עצמם, ומטעים אותו.
אם החלטתם לקחת הלוואה ממשקיע המובטח בנדל"ן, הקפידו להתייעץ עם עורך דין עצמאי על מנת שיוכל לקרוא את החוזה ל"משמעויות נסתרות" ולעזור לכם בביצוע העסקה.
דרכים נוספות
בארצנו יש עלות לקליק - אשראי וקואופרטיבים צרכניים. יש לו בעלי מניות - באופן גס, אנשים שהשקיעו את כספם במאגר משותף כדי שבעלי מניות אחרים, במידת הצורך, יוכלו להשתמש בהם. כמובן, לא בשביל "תודה", אלא בתנאים מועילים הדדיים. לידיעתך, CCPs חוקיים נמצאים בפנקס של הבנק המרכזי.
הלוואה מובטחת במקרקעין ב-CPC עובדת כך. הלקוח הופך לבעל המניות שלו. הוא מבקש הלוואה. הקואופרטיב מסכים או מסרב. הכל כמו בבנק, אבל המק"ס פחות תובעים את אישיותו של הלווה ומאשרים את ההלוואה מהר יותר. במקום זאת, נקבע אחוז גבוה יותר (לא יכול להיות גבוה ממה שהבנק המרכזי קובע). כמה בנקים "אגרסיביים" מתייחסים לתשלומים מאוחרים.
בעבר, MFI (ארגונים מיקרו-פיננסים, בשיחות יומיומיות הם נקראים "כסף מהיר") ומשכונאים יכלו גם לתת הלוואות מובטחות בנדל"ן. כעת אסור להם לעשות זאת.
ביקורות של מומחים על הלוואה מובטחת בנדל"ן
שאלנו אלמגול בורגושב, ראש מחלקת הלוואות מאובטחות בחברת הפיננסים שתף את דעתך על השירות.
"הלוואות מובטחות בנדל"ן רק צוברות תאוצה מדי שנה. אנשים התחילו להבין שזה באמת משתלם: התעריפים נמוכים בהרבה מאשר בהלוואות לצרכן, התקופה גם הוגדלה עד 25 שנים. אין תפיסה מוטעית לגבי הסכנות של הלוואות כאלה. לקוחות לוקחים הלוואה כזו, למשל, כדי לסגור את חמש עד עשר ההלוואות האחרות שלהם. הרי משתלם יותר לשלם בבנק אחד. סכום ההלוואה המקסימלי המובטח במקרקעין אפשרי עד 80% מערך החפץ.
הם פונים להלוואות כאלה כדי לפתוח עסק משלהם או לתמוך בעסק אישי. יש גם מצבים טראגיים יותר שבהם נדרשת כמות מרשימה לניתוח של קרובי משפחה.
כמובן שאפשר למכור דירה, אבל אם אדם בטוח שהוא יכול לשלם, אז למה לא להשתמש בהלוואה? תמיד אפשר למכור, גם אם לקחתם הלוואה מובטחת ופתאום לא יכולת לשלם. הלוואה מסוג זה מתאימה לכל מי שיודע בדיוק מאילו מקורות יחזיר את ההלוואה.
לגבי הנושים. הבנקים הם תמיד טווח הלוואה ארוך יותר ותעריף נמוך יותר. אבל השיקול של הבקשה הוא ארוך יותר והם תובעניים יותר על הלווה, היסטוריית האשראי, העסקה. לעתים קרובות לקוח חושב שאם הוא משעבד את דירתו, אז הבנק לא צריך לשאול אותו שאלות מיותרות. למרות זאת, הבנק שומר מקרוב על הלווה, לא משנה כמה עולה דירתו.
קואופרטיבים לאשראי (CPC) כבר נאמנים יותר ללקוחות, אבל התעריפים עשויים להיות מעט גבוהים יותר מהבנקים. משקיעים פרטיים נאמנים באותה מידה. אבל זה לא אומר שהם מחלקים כסף לכולם. אישורי הכנסה אינם נדרשים, אך הם מעריכים את מהימנותו של לווה פוטנציאלי בראיון. משקיע יכול לקבל כסף ביום הטיפול וזה בהחלט יתרון.
בתיאוריה, אם לקוח צריך למצוא כסף במהירות, הוא יכול לבקש אותו ממשקיע או ממחיר לקליק, ואז למחזר בבנק".