תוכן
ישנם מיתוסים רבים לגבי הלוואות המובטחות על ידי דירה ברשת: הם חוששים שבדרך זו מוסדות פיננסיים ממש "סוחטים" נדל"ן, והעיצוב כל כך מסובך שלווים רגילים ללא השכלה משפטית או כלכלית לא יכולים להבין זאת.
ואכן, כמו כל מה שקשור למימון, הלוואות מובטחות בדירה נותרות תחום רחב ידיים עם ניואנסים רבים. אם אינך יודע כיצד עובדות הלוואות כאלה, אתה יכול לנדוד למבוי סתום פיננסי. נדבר על התנאים לקבלת הלוואה מובטחת בדירה בשנת 2022, על הבנקים המנפיקים אותם ונדבר עם מומחה כיצד לקוחות יכולים לקבל אישור.
מהי הלוואת משכנתא
הלוואת דירה היא הלוואה שמלווה נותן ללווה בריבית. חובות הלווה בהלוואה כזו נתמכות במשכנתא של הדירה.
מידע שימושי על הלוואות משכנתא
| שיעור הלוואה* | % 19,5-30 |
| מה יעזור להפחית את התעריף | ערבים, לווים שותפים, תעסוקה רשמית, ביטוח חיים ובריאות |
| תקופת האשראי | עד 20 שנה (לעתים פחות עד 30 שנה) |
| גיל הלווה | 18-65 שנים (פחות פעמים 21-70 שנים) |
| אילו דירות מתקבלות | השטח, מספר החדרים והקומות בבית לא משנה, העיקר שהבית לא חירום, כל התקשורת עובדת |
| תקופת הרשמה | ימים 7-30 |
| פירעון מוקדם | שימו לב! |
| האם ניתן להשתמש בהון לידה ובניכוי מס | לא |
| הבדל ממשכנתא | במשכנתא ניתן כסף לרכישת נכס ספציפי, במקרה של הלוואה מובטחת דירה מחליטים היכן להוציא את הסכום המתקבל |
*התעריפים הממוצעים לרבעון השני של 2022 מצוינים
כאשר לקוח פונה לבנק עם בקשה להלוואה, מוסד פיננסי (אגב, זה יכול להיות לא רק בנק!) בוחן כמה ובאילו תנאים צריך הלווה. הדרך הקלה והמהירה ביותר להשיג כרטיס אשראי. אבל המינוס של המוצר הוא סכום ההלוואה הצנוע והצורך להחזיר את החוב במהירות, אחרת הריבית תתחיל לטפטף.
אתה יכול לפנות להלוואה קלאסית. כל הסכום מונפק מיד, ואתה מחזיר אותו בתשלומים מדי חודש. עם זאת, כדי לתת ללקוח כסף, על הבנק להיות בטוח באמינותו. לכן הוא עשוי לדרוש מכם להביא תעודת הכנסה, למצוא ערבים, לווים שותפים וכדומה.
אתה יכול להוכיח את מהימנותך על ידי הצעת נכס כבטוחה. למשל, דירה. נדל"ן מסוג זה הוא המבוקש ביותר בתחום ההלוואות המובטחות. ערבות היא אמצעי אבטחה. כלומר, המלווה, כביכול, מבטח את עצמו מפני אי תשלום ההלוואה על ידי הלקוח.
אם ההלוואה לא תוחזר, הבנק או מוסד פיננסי אחר יבצע עיקול על פי חוקי הפדרציה באמצעות בית המשפט, ולאחר מכן תוצע הדירה למכירה פומבית. לאבד את הבית היחיד שלך זה מפחיד. אבל אם אתה מתעסק עם מלווה מצפוני, אז הוא פשוט לא יכול למכור את הדירה של הלווה. כאן החוק מגן על האינטרסים של הנושה והן של האדם. בנוסף, מועיל לנושה שהאדם ממשיך לשלם, אז הוא לא יצטרך להתמודד עם הליכים משפטיים והבראה.
המשכון רשום במסמכים של רוזריסטר – מחלקה זו מנהלת רישומי מקרקעין בארצנו. לא ניתן למכור דירה כזו ללא רשות המלווה. יחד עם זאת, אף אחד לא מפנה את הבעלים, כל עוד הוא משלם את ההלוואה בזמן.
היתרונות בקבלת הלוואת דירה
במשך זמן רב. הלוואה רגילה ניתנת בממוצע ל-3-5 שנים. הלוואה מובטחת בדירה ניתנת להחזר עד 25 שנה אם הבנק מסכים לתנאי זה.
דרישות מופחתות עבור דיוקן הלווה. לפני הנפקת הלוואה, מוסד פיננסי עורך ניקוד של לקוח פוטנציאלי, כלומר מנתח את כושר הפירעון שלו. בודקת האם יש חובות במאגר פקידי בית הדין (FSSP), הלוואות שלא שולמו, האם היו עיכובים קודמים בהלוואות, האם יש תעסוקה רשמית. כל אחד מהגורמים הללו משפיע לרעה על ציון הניקוד. שעבוד דירה יכול לנטרל חלק מהשליליות, ולכן להגדיל את הסיכוי לאישור.
סכום ההלוואה הפוטנציאלי גבוה יותר. המלווה ביטח את עצמו מפני אי תשלום ויכול לאשר סכום הלוואה גדול יותר מאשר ללא בטחונות.
ארגון מחדש ומימון מחדש של חובותיהם. תארו לעצמכם שהלווה צבר התחייבויות רבות כלפי בנקים שונים ונושים אחרים. הוא יכול לקחת סכום גדול, לשלם את כל החובות ולשלם בשלווה רק הלוואה אחת.
אפשר להמשיך לגור בדירה. לעשות שם תיקונים (העיקר לעשות בלי שיפוץ לא חוקי), לרשום דיירים או להשכיר. אבל חלק מהמלווים אוסרים על משלוח דיור.
לכל מטרה. המלווה לא ישאל בשביל מה אתה צריך את הכסף.
שיעור מתחת. בממוצע ב-4% מהלוואה ללא בטחונות.
חסרונות בקבלת הלוואה מובטחת בדירה
תשלומים נוספים. הלוואה זו כרוכה בעלות. ראשית, להערכת דיור. ישנם ארגונים מיוחדים שמרכיבים אלבומי הערכה. הם שולחים מומחה, הוא בוחן ומצלם את החצר, הבית, הכניסה, הדירה. כתוצאה מכך, הוא קובע את עלות הדיור. השירות עולה 5-000 רובל. ההוצאה השנייה היא עבור ביטוח חפצים. על המלווה להיות בטוח ששום דבר לא יקרה לבטוחה.
לא ניתן למכור חופשי. המשכון אינו מאפשר לבעלים להיפטר מהדירה במלואה, כך שהלווה לא ימכור פתאום את הבית ברגע אחד ללא רשות הבנק. הבנקים נרתעים מלהסכים למכירה, בתנאי שכספי המכירה ישמשו מיד לפירעון החוב.
אתה יכול לאבד את הבית שלך. אם זו רק הדירה שלך ואתה גר לבד, אז כל האחריות היא עליך. אבל אם יש לכם משפחה, קרובי משפחה, ולא הצלחתם להחזיר את ההלוואה, תצטרכו לחפש דיור זמני.
מחיר הדירה אינו שווה לגובה ההלוואה. ההלוואה תיתן מקסימום 80% ממחיר המקרקעין, בתנאי שתספקו דוחות הכנסה, לווים שותפים, ערבים וכדומה. המלווה רוצה להיות בטוח שבמקרה של כוח עליון הוא יוכל למכור במהירות את החפץ על מנת להחזיר את עלויותיו.
זמני עיבוד ארוכים. בממוצע, משבועיים עד חודש.
תנאים לקבלת הלוואה מובטחת דירה
דרישות הלווה
גיל 18-65 שנים. המלווים יכולים לשנות את הגבול העליון והתחתון. אנשים מתחת לגיל 21 מקבלים לעתים רחוקות הלוואות גדולות.
אזרחות הפדרציה ורישום, כלומר רישום. גם זרים נחשבים, אבל לא כל הבנקים.
מקום עבודה קבוע והכנסה במשך 3-6 חודשים אחרונים. לא חובה, אבל רצוי. אחרת, התעריף יהיה גבוה יותר.
דרישות נכס
דירות אינן נחשבות:
- בבתי חירום;
- לא מופרט;
- בין הבעלים ישנם קטינים או מעוטי יכולת;
- המופיעים בתיק פלילי פתוח או נשוא מחלוקת בבית המשפט.
חפצים שצריך להיזהר מהם:
- בתהליך בנייה;
- בתים לשיפוץ;
- מניות בדירה;
- חדרים בדירה משותפת;
- בתים ישנים (עם רצפות עץ);
- במעצר;
- כבר משועבדים, למשל, במסגרת משכנתא;
- אם רשומים ילדים, בין הבעלים יש מי שהגיעו לשירות צבאי או נמצאים בכלא;
- הדירה עברה לאחרונה בירושה;
- הבית נכלל ברשימת המורשת התרבותית;
- דירה ב-ZATO (ערים סגורות בפדרציה, שהכניסה אליה היא בכרטיסים).
דירות, בנייני מגורים, בתים עירוניים נלקחים ברצון, אבל נדל"ן מסחרי נתון לשיקול דעתו של הבנק.
הדירה חייבת להיות חימום, אספקת מים, חשמל. חלק מהבנקים מציבים תנאי לבית. למשל, עליו להיות לפחות ארבע דירות ושתי קומות.
– על הדירה להיות נזילה וממוקמת בעיר או בכפר סמוך לעיר. זה הכרחי על מנת להעריך בצורה מדויקת את הדירה, ובמידת הצורך למכור אותה במהירות. לכן, דירות באזורים מרוחקים מערים אינן מבוקשות מאוד, מה שאומר שהמלווה מסתכן שלא יחזיר את כספו במסגרת הזמן הצפוי, מסביר את הדרישות לנדל"ן אלווירה גלוכובה, מנכ"לית חברת "מרכז הון למימון".
איך מקבלים הלוואה מובטחת בדירה
1. להחליט על מלווה
ולהגיש בקשה לבנק או למוסד הפיננסי לבחינה. בשלב זה מספיק לציין את השם המלא, להשמיע את סכום ההלוואה הרצוי ונכונות למתן דירה בערבות. את הבקשה ניתן להגיש בטלפון, באתר האינטרנט (במידה ותינתן הזדמנות כזו) או באופן אישי להגיע לסניף.
הבנקים, בממוצע, תוך שעתיים, עונים אם הבקשה שלך מאושרת מראש או שהם מודיעים על סירוב.
2. איסוף מסמכים
לאחר אישור בקשתך, על מנת לקבל אישור סופי, תצטרך:
- עותק דרכון עם רישום;
- חלק מהמלווים מבקשים מסמך שני. לדוגמה, TIN, SNILS, דרכון, רישיון נהיגה, תעודת זהות צבאית;
- מסמכים לדירה. הם חייבים לציין שאתה הבעלים. חוזה מכירה, תמצית מה-USRN יתאים (הדרך הקלה ביותר היא להזמין אותו באתר של לשכת הקדסטר הפדרלית עבור 290 רובל או נייר אחד ב- MFC עבור 390 רובל). אם קיבלת את הדירה בהחלטת בית משפט או בירושה, אז אתה צריך את המסמכים המתאימים;
- אישור הכנסה מס הכנסה 2 אישי ממקום העבודה – לפי שיקול דעתך, מגדיל את סיכוי האישור ואת הסכום המקסימלי;
- מסמכים של לווים שותפים. על פי חוק, לווים שותפים יהיו בעלי דירות אחרים (אם יש כאלה) או בן זוגך. אם ערכתם הסכם נישואין עם נוטריון, לפיו בן הזוג (א) אינו יכול להיפטר מהדירה, אז הביאו את המסמך. אם בן הזוג לא רוצה להיות שותף ללווה, תצטרכו לחתום על כך גם על מסמכים אצל נוטריון.
- מסקנה של חברת הביטוח על הנכונות לבטח את הדירה ואלבום מחברת השמאות המעיד על מחיר הנכס. שימו לב שחלק מהמוסדות הפיננסיים עובדים רק עם שמאים וחברות ביטוח המוסמכות על ידם.
3. המתן להחלטת המלווה
הבנקים שוקלים מסמכים משלושה ימים עד חודש. כמובן שכולם מנסים לזרז את התהליך ולעשות הכל בזמן קצר, אבל בפועל זה יכול להתעכב.
4. רשום התחייבות
אושרה ההלוואה? ואז היה השלב הלפני אחרון לפני קבלת הכסף. אתה צריך לקבל פיקדון עבור דירה. זה נעשה ב-Rosreestr או ב-MFC. לאחר מכן לא ניתן למכור את הדירה באופן חופשי ללא רשות בעל המשכנתא.
חלק מהבנקים מתרגלים באופן פעיל הגשת מסמכים מרחוק ל-Rosreestr כדי לא לבזבז זמן על נסיעות ותורים. כדי לעשות זאת, אתה צריך חתימה אלקטרונית, זה עולה מ 3000 רובל. חלק מהמוסדות הפיננסיים משלמים ללקוחות עבור ביצוע חתימה כזו.
5. קבל כסף והתחיל לשלם את ההלוואה שלך
כסף מועבר לחשבון בנק או מונפק במזומן. עליך להודיע מראש על רצונך לקבל מזומן, שכן ייתכן שהסכום הנדרש לא יהיה זמין בקופה. יחד עם הסכם ההלוואה יוצא פריסת תשלומים. התשלום הראשון על ההלוואה עשוי להיות כבר בחודש הנוכחי.
איפה הכי כדאי לקבל הלוואת משכנתא?
בנקים
הם מלווים באופן פעיל נגד אבטחת דירה. יחד עם זאת, יש להם את תנאי אישור ההלוואה המחמירים ביותר, כי אנחנו מדברים על מבנה פיננסי גדול. מוסדות רבים, פדרליים גדולים ומקומיים כאחד, מוכנים לקחת נדל"ן כבטוחה.
נוחות הלוואה בנקאית בהליך הבקשה. ניתן לעשות הכל ללא ביקור פנים אל פנים במשרד אם הארגון עובד בפורמט הזה. כלומר, להתקשר למוקד או להשאיר בקשה באתר. במקרה של אישור מראש יש לשלוח מסמכים במייל למנהל. במקרים נדירים, ניתן אפילו לרשום פיקדון באינטרנט ולקבל כסף בכרטיס. למרות שאפשר בצורה הישנה - כל פעם להגיע למחלקה.
יתרונות וחסרונות
משקיעים
בשנת 2022, משקיעים – יחידים וחברות – יכולים להנפיק הלוואות מובטחות בדירה רק לגופים משפטיים וליזמים בודדים לפיתוח עסקי. בעבר עבדו גם עם אזרחים רגילים - יחידים. אבל בארצנו היו הרבה טרגדיות אישיות, כשאנשים ממש "נסחטו" מדירות בריבית סחטנית ובתנאי החוזה. לכן, חל איסור על משקיעים להלוות על אבטחת דירה לאנשים פרטיים.
יתרונות וחסרונות
דרכים נוספות
בעבר, משכונאים וארגונים מיקרו-פיננסים הלוו נגד אבטחת דירות. כעת אסור להם לעשות זאת. נותרו רק עלות לקליק - קואופרטיבים צרכני אשראי.
המשתתפים שלהם - בעלי מניות - תורמים מכספם ל"קופה המשותפת". כדי שבעלי מניות אחרים יוכלו ללוות כסף עם הכסף הזה. ומריבית המשקיעים יקבלו את הכנסתם. אם מלכתחילה נוצרו CCPs לצרכי מעגל מצומצם של אנשים (קרנות נאמנות כאלה), כעת הן נפוצות ופתוחות לחברים חדשים. קודם כל כדי לזכות אותם. למק"ס מותר לתת הלוואות משכנתא.
יתרונות וחסרונות
חוות דעת מומחה על הלוואה מובטחת בדירה
ביקשנו מאלווירה גלוכובה, המומחית שלנו מ-Capital Center of Financing, לספר לנו על המוצר הזה בפירוט.
"הלוואה המובטחת בנדל"ן היא בעיקר כלי עבודה. וכמו כל כלי, הוא טוב במובנים מסוימים, ורע במובנים מסוימים. אתה לא דופק מסמרים עם מברג, נכון? הסביר ביותר יהיה להשתמש בהלוואה מובטחת בדירה בשני מקרים.
החזר חובות שוטפים. לדוגמה, יש לך ארבע הלוואות במזומן + שני כרטיסי אשראי + שמונה הלוואות מיקרו. מצבים כאלה באמת קורים בחיים, אין מה להתבייש. רוב הלקוחות שלנו מגיעים עם בעיה זו. היסטוריית האשראי עפה לתהום, אדם על סף פשיטת רגל...
כאשר אתה לוקח את ההלוואה הראשונה ומחזיר אותה, אין בעיות. קח את השני, גם זה בסדר. אתה לוקח את השלישי - זה נראה נסבל, אבל קפיצה קטנה בהכנסה וכל העומס הזה מתחיל להשפיע. אני צריך למשוך מזומן בדחיפות מכרטיסי אשראי ולשלם לה. ואז אתה הולך להלוואות מיקרו כדי לשלם את כרטיסי האשראי. זו כבר דרך לשום מקום.
עם זאת, ניתן לקחת הלוואה מובטחת במקרקעין, להפחית את התשלום פי 15 עד ארבע, למתוח את ההלוואה ל-XNUMX שנים או יותר. וזה אומר להיכנס ללוח הזמנים ולשלם בשלווה. העיקר לא לקחת הלוואות יותר, אחרת חוזרים למצב הקודם, רק הדירה משועבדת גם כן.
כשאתה איש עסקים. עסק קטן או בעלות יחידה. אנו זקוקים בדחיפות להון חוזר, למשל, לרכישת סחורות. אתה מבין שתוך חצי שנה או שנה תמכור את כל הסחורה ותוכל לסגור את ההלוואה, והרווח יכסה את עלויות ריבית ההלוואה. כמובן שיש סיכון שהסחורה לא תקנה או שמשהו ישתבש. אבל אם אתם בטוחים בעצמכם ובהתחייבותכם, אז קחו הלוואה מובטחת בדירה – זו דרך טובה להרוויח.
אבל אם אתם רוצים לקחת הלוואה מובטחת בדירה כדי לטוס לדובאי לחופשה, ואתם לא יודעים כמה רחוק לשלם על ההלוואה הזו, אז אל תיקחו אותה בכל מקרה. זו הדרך לחובות".
שאלות ותשובות פופולריות
עונה על שאלות אלווירה גלוכובה, מנכ"לית חברת "מרכז הון למימון".
האם כדאי לקחת הלוואה מובטחת דירה?
האם אוכל לקבל הלוואת דירה עם אשראי גרוע?
בעת הלוואות כנגד בטחונות, אתה יכול לחלק את היסטוריית האשראי שלך לארבע קטגוריות:
● גדול - אין עיכובים או עיכובים מוקדמים יותר היו לא יותר משבעה ימים.
● טוב - היו עיכובים מוקדם יותר משבעה עד 30 ימים אך לא יותר משש פעמים בשנה האחרונה. או עיכוב אחד עד 60 יום. עכשיו אין עיכובים. יותר מחודשיים חלפו מאז העיכוב האחרון.
● מְמוּצָע – היו עיכובים של עד 180 יום, אך כעת הם סגורים, בעוד שחלפו יותר מ-60 יום מאז סגירת העיכובים.
● רע יש עכשיו פערים פתוחים.
האם ניתן לקבל הלוואה מובטחת בדירה ללא הוכחת הכנסה?
כמובן שאופי הצ'קים תלוי בבנק אליו פונים לקבלת הלוואה. מוסדות פיננסיים גדולים יבקשו דוחות רווח רשמיים או אישור עקיף על כושר הפירעון, למשל, מחזור בחשבונות בבנק זה. לאחרים די באישור מילולי פשוט במספר הטלפון של המעסיק. עם זאת, אם אין לך דוחות הכנסה או מחזור חשבון, אז עדיין יהיה בנק שיאשר לך, אבל שיעור ההלוואה יהיה גבוה יותר.
תנאים כאלה נובעים מכך שאם יש לך חלק, אתה יכול להקצות חדר נפרד. כלומר, אם הלווה לא ישלם, המשקיע הפרטי יגבה חלק מהחובות בבית המשפט, ולאחר מכן יוכל להקצות חדר נפרד בדירה ולהכיר בה כשלו. לאחר מכן, הוא ימכור את החדר ויכסה את העלויות הכרוכות בפיגור בהלוואה. אבל הריביות על הלוואות כאלה הן גבוהות מאוד, הן מתחילות מ-4% לחודש.
אם תרצו תנאי אשראי תקינים, בהחלט תידרש הסכמה של כל בעלי הדירות. אבל אם אחד הבעלים הוא קטין או נטול יכולת (יש לו בעיות נפשיות והוא תחת אפוטרופסות - אד.), אז אף אחד לא בהחלט ייקח את חלקו כבטוחה.